Kort og enkel innføring i fast eiendoms rettsforhold

Bannerfoto: Shutterstock/Sommart Sombutwanitkul 

Christoffer Nicolaisen, Camilla Sønderland Skjønberg og Nicholas Giverholt er henholdsvis advokater og advokatfullmektig i advokatfirmaene Deloitte og Schjødt og har eiendomsrett som spesialområde. I denne korte introduksjonsboken beskrives i hovedsak den statiske tingsretten, hvor eierskap og øvrige rettigheter i eiendommen allerede finnes. Reglene om stiftelse og opphør av rettigheter, rettsovergang og hva som skjer når rettigheter kolliderer, hører til den dynamiske tingsretten og disse reglene behandles i mindre grad i denne boken. Det samme gjelder offentligrettslige regler som omhandler myndighetskontroll av eierskap og bruk av eiendom, slik som plan- og bygningsretten, konsesjons- og jordlovgivning og annen særlov.

Med denne boken ønsker forfatterne å gi studenter og andre lesere en rask og enkel innføring i et komplekst rettsområde. Nedenfor kan du lese hva forfatterne ønsker at du skal vite om boken og et utdrag fra bokens innledning. 

Hvorfor er denne boken viktig?

Overraskende nok har fast eiendoms rettsforhold manglet i Nøtteskallserien frem til nå, så vi kastet oss på muligheten. Vi har hatt som ambisjon å gi leseren en rask og enkel inngang til et komplekst rettsområde som berører oss alle. Boka dekker også de viktigste læringskravene i faget Fast eiendoms rettsforhold, så vi håper at studenter synes den er et praktisk hjelpemiddel opp mot eksamen. 

Hvem bør lese boken?

Boken bør leses av alle som synes dagens eiendomslitteratur kan være vanskelig tilgjengelig. Det omfatter både studenter, grunneiere og andre som har nytte av å ha noen sentrale eiendomstemaer lett tilgjengelige - eksempelvis grenser og sameie. 

Hva er de viktigste tingene man kan ta med seg videre fra å lese denne boken?

At eiendom er et levende rettsområde! Eiendomsretten kan utvikle seg raskt på kort tid, med store konsekvenser for de det berører. Eksempelvis er det knyttet stor spenning til om dagens regjering vil ta opp arbeidet med endringer i tomtefesteloven som ble foreslått av Arbeiderpartiet i mai 2021. Vi håper også at noen tverrfaglige perspektiver gir inspirasjon til mer lesing i dybden.

Innføring i hovedtemaene innenfor fagområdet eiendomsrett

Innledningsvis har forfatterne valgt å vektlegge å forklare hva eiendom er. Nedenfor er et utdrag fra første kapittel.

I dette kapittelet skal vi først se nærmere på eiendom og eiendomsrett som begreper. Deretter skal vi se på forskjellige sider av eiendomsrettens innhold – råderetten, eller hva det innebærer for den enkelte å ha eiendomsrett til en fast eiendom. Så tar vi for oss forskjellen på eierskapet og det å ha hjemmelen til en eiendom, dvs. at man er legitimert utad som eier. Til slutt beskrives allmennhetens rettigheter på en annens faste eiendom.

En del av begrepene som brukes i denne boken, kan fremstå som noe underlige, slik som «gårdsnummer», «grunnbok», «matrikkel» osv. Dette skyldes i all hovedsak at eiendomsretten er basert på ordninger som ble fastsatt flere hundre år tilbake i tid. Selv om samfunnsutviklingen har endret mange av rammebetingelsene for reguleringen av eiendomsretten, er ikke begrepene blitt oppdatert tilsvarende. Vi vil i hovedsak ikke gå inn på detaljer rundt de ulike begrepene, slik som hvor ordene kommer fra og hvorfor ting heter det de heter, men for spesielt interesserte legger vi noen ganger inn kommentarer og/eller kilder i fotnoter for videre undersøkelser. Erfaringsmessig sitter slike begreper bedre dersom de kan knyttes til en historie, så vi anbefaler nærmere lesing i dybden etter hvert som boken skrider frem.

Materialet i boken behandles ellers med varierende dybde og nøyaktighetsgrad. Dels gjør vi dette fordi enkelte temaer er for komplekse til å kunne beskrives i sin fulle bredde, dels fordi hvert tema i seg selv krever ulik tilnærming. Vi ber i denne forbindelse leseren være særlig oppmerksom på kildebruken i boken. Dette gjelder blant annet når vi viser til eldre lover og forarbeider, samt dommer og kjennelser fra Høyesterett og lagmannsrettene. I enkelte tilfeller, som i kapittel 3 om grenser, vil kildene vi viser til ha stor rettskildemessig vekt. Dette fordi de tar stilling til et tidligere uløst rettsspørsmål. I andre tilfeller, som i kapittel 6 om servitutter, brukes dommer mer som illustrasjon på hvordan en konkret sak løses rent metodisk. Disse vil ha mindre rettskildemessig vekt. Eldre kilder er også tatt med mer for å vise de lange linjene i eiendomsfaget, enn for å gi uttrykk for gjeldende rett. Vi håper allikevel at fremstillingen generelt vil gi nyttig innsikt i et omfattende fagområde.

Generelt om eiendom

Når man tenker på eiendom, tenker man normalt på dette som en eller flere tomter med en gitt utstrekning, med eller uten påstående bygninger. En tomt kan sprenges ut, graves i eller bygges på, men den fastsatte grensen kan ikke flyttes uten å påvirke grensene til en annen eiendom. Heller ikke en bygning kan flyttes (uten helt spesielle og kostnadskrevende tiltak). Fast eiendom skiller seg derfor fra annen type eiendom ved at den ikke lar seg rikke når den først er etablert og oppført. Dette finner vi blant annet igjen i det franske ordet for bygning, immeuble, fra latin immöbilis – uflyttbar.

Jordas overflate har videre en endelig og definert overflate 12 kapittel 1 på i overkant av 510 millioner kvadratmeter, hvorav i underkant av en tredjedel – 29,2 % – utgjør arealet på fast land. Det har vært estimert at i underkant av en åttendedel av dette arealet anses å være beboelig, hvor det overskytende arealet utgjør ørken, høye fjell og annet terreng som er uegnet til menneskelig beboelse.

Idet fast eiendom er et begrenset knapphetsgode, er det med utgangspunkt i strid om eiendomsrett vi finner bakteppet for de aller største historiske og politiske konfliktene i verden. Med kontroll over fast eiendom hører også mulighetene til å høste, dyrke og jakte og dermed en grunnleggende betingelse for å overleve, å bygge, bo og utfolde seg for innbyggerne som et premiss for å skape et samfunn.

Sentralt er også muligheten for samfunnet til å kunne beskatte innbyggerne for å samle makt til indre og ytre forsvar for stedets makthavere. Det gamle Egypt hadde en kornskatt, hvor det dyrkbare arealet under faraos militære kontroll hørte nøye sammen med hvor mektig riket var. En parallell finner vi i det norske landskyldsystemet, hvor herren (jorddrotten, ikke til forveksling med jordrotter) kunne kreve inn grøde fra bonden og fiskeren basert på størrelsen på den såkalte matrikkelen. Tilsvarende gjaldt også i det eldre Russland under Romanov-regimet. Det går derfor ikke an å se på menneskets historie på jorden uten å ta i betraktning hvilke landarealer og tilhørende muligheter som har vært i spill etter hvert som folkeslag og kulturer har vokst frem og andre har gått til grunne.

Utviklingen og teknologien gjør bygninger stadig større, høyere og mer avanserte, mens selve tomtearealet på jorden er en definert, fastsatt og evigvarende størrelse. I moderne tid har derfor oppføring og videreutvikling av fast eiendom vært noe av det tryggeste man har kunnet investere i – så lenge området ikke har vært gjenstand for konflikt mellom ulike statsmakter eller innledning 13 andre interessegrupper. Per i dag er det, med unntak av noen få og svært begrensede områder, nasjonalstaten som har autoriteten, makten om du vil, over områdene innenfor landegrensene.

Noen områder kontrolleres av statens overhode personlig, mens i andre land er det staten som i prinsippet har alt eierskap til landområdet. I de fleste land i den vestlige verden, som Norge, er det imidlertid et samspill mellom privat og offentlig eierskap. Regler som regulerer eiendomsretten mellom partene internt i et land, er uansett en grunnleggende bærebjelke i et sivilisert rettssamfunn. Med dette som bakgrunn gir det mening at retten til det å ha eller bruke eiendom i stor grad er regulert, og at det samtidig er en stor risiko for tvister knyttet til slike retter. For å forstå faget eiendomsrett bør man derfor alltid ha med seg både et blikk for historiens gang og at eiendom alltid vil være et knapphetsgode.

Les mer om boken